Как несовершеннолетнем наследнику продать свою долю

Нередко недвижимость наследуют несовершеннолетние. Причем чаще всего ребенок становится не единственным владельцем жилья, а одним из дольщиков. И если такую квартиру решают продать, то здесь можно столкнуться с целым рядом сложностей. И основной проблемой является необходимость согласования с органами опеки.

Представители данного госоргана защищают права несовершеннолетних. И если они не одобрят сделку, то продать долю ребенка не удастся. Ниже мы поговорим о продаже недвижимости, унаследованной несовершеннолетним.

Как ребенок становится собственником жилья

Несмотря на то, что малолетние дети не имеют собственного дохода, они вполне могут владеть недвижимостью. Несмотря на то, что ребенок по документам числится владельцем жилья, распоряжаться объектом он сможет лишь по достижении совершеннолетия. До этого момента все решения, касающиеся недвижимости ребенка, принимают его родители, усыновители или опекуны. Впрочем, и их полномочия здесь ограничены, ведь органы опеки и попечительства пристально следят за тем, чтобы интересы малолетних граждан не нарушались.

Ребенок может стать собственником жилья в следующих случаях:

• наследование;
• приватизация;
• дарение;
• приобретение жилья с использованием материнского капитала;
• покупка квартиры для ребенка;
• прописка несовершеннолетнего в квартире и т. д.

Неважно, в результате совершения каких действий несовершеннолетний стал собственником жилья – для последующей реализации объекта потребуется согласие представителя органа опеки.

Почему продать квартиру с детскими долями так сложно

Поскольку несовершеннолетние не могут самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, то этим могут воспользоваться нечистые на руку взрослые. Например, человек может оформить опекунство над сиротой, продать его квартиру, а деньги – прикарманить. И чтобы такого не произошло, процесс продажи недвижимости с детскими долями контролируется органами опеки и попечительства.

Действовать в интересах ребенка – прямая обязанность родителя. Поэтому, если продается жилье, принадлежащее несовершеннолетнему, то взамен ему необходимо подобрать квартиру с аналогичными или лучшими характеристиками. То есть, в результате продажи ребенок не должен оказаться в худших условиях.

Иногда представители органа опеки разрешают положить деньги на счет несовершеннолетнего. Воспользоваться средствами ребенок сможет по достижении 18 лет.

Степень участия несовершеннолетнего собственника в сделке зависит от его возраста. Так, до 14 лет дети считаются малолетними и не принимают участия при заключении договоров. Когда ребенку исполняется 14 лет, он получает частичную дееспособность и может принимать участие в сделках с недвижимостью. Например, ему разрешено ставить свою подпись на договорах. Однако привлечение несовершеннолетнего к сделке возможно лишь с письменного согласия его родителей.

Полную дееспособность ребенок получает с момента исполнения 18 лет. С этого момента он самостоятельно может распоряжаться своим имуществом, ставя подписи на документах.

Какие требования нужно соблюсти

Чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки, родителям несовершеннолетнего необходимо учитывать следующее:

1. Новое жилье должно быть по площади не меньше прежнего. Также требования предъявляются и к количеству комнат, ведь условия жизни несовершеннолетнего не должны ухудшиться. Например, если у ребенка была своя комната в старой квартире, он должен получить ее и в новой. Если в семье воспитывается двое детей, и у каждого из них была отдельная комната, то недопустимо селить их в общую детскую – такую сделку орган опеки явно не одобрит.
2. Продажа старой квартиры должна происходить одновременно с приобретением нового жилья.
3. Особое внимание следует уделить долям несовершеннолетних. Они должны увеличиться.
4. Если ребенку была выделена равноценная доля в другом жилье, то деньги, вырученные от продажи старой квартиры родители могут положить ему на счет.

Как правило, выдача разрешения на продажу квартиры осуществляется в течение 15 дней. Однако каждый случай рассматривается в отдельности, а потому условия определяются индивидуально.

Алгоритм действий

На первый взгляд, сделка с продажей доли, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, выглядит достаточно сложной процедурой. Чтобы не наломать дров, необходимо следовать такому алгоритму:

1. Посещаем местный отдел органа опеки, чтобы узнать об основных требованиях, которые следует соблюсти при продаже квартиры.
2. Выставляем жилье на продажу.
3. Находим покупателя, обсуждаем с ним условия сделки.
4. Подписываем предварительный договор купли-продажи и берем аванс.
5. Находим новое жилье, обсуждаем условия сделки.
6. Подписываем предварительный договор купли-продажи с продавцом и передаем ему аванс.
7. Получаем разрешение органа опеки на проведение обеих сделок.
8. Заключаем договоры купли-продажи.

Покупая новое жилье взамен прежнего, можно использовать материнский или региональный капитал.

Какие документы нужно предоставить органу опеки на первом приеме

Чтобы определить список документов для органа опеки, необходимо договориться о консультации. Для этого звонив в местный отдел охраны прав детства и записываемся на прием. В ходе первичной консультации представитель госоргана расскажет заявителям о том, как будет проходить процедура, и какие документы для этого понадобятся.

Как правило, для продажи квартиры несовершеннолетнего потребуются следующие бумаги:

1. От родителей – свидетельства о праве собственности на жилье и выписка из ЕГРН.
2. От покупателя – копия паспорта.
3. От продавца – выписка из ЕГРН и копия паспорта.

Назначается первая встреча, на которой помимо родителей должны присутствовать также покупатель старой квартиры и продавец новой. В ходе этой беседы представитель органов опеки должен будет составить четкую схему сделки. Далее он формирует приказ о выдаче предварительного разрешения на продажу имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину. Этот документ нужно будет предъявить как при продаже старой квартиры, так и при покупке новой.

Как проходит встреча в опеке со всеми участниками сделки

В назначенный день все участники сделки должны прийти в органы опеки. Для прояснения ситуации сотрудники госоргана задают ряд вопросов заявителям и проверяют предоставленные ими документы.

Рассмотрим, какие нюансы проясняет представитель органа опеки перед тем, как дать разрешение на сделку. В первую очередь он говорит с родителями, продающими квартиру с долей ребенка. Им задают следующие вопросы:

1. Состоят ли родители ребенка в законном браке. Лучше, чтобы родители были не просто сожителями, а зарегистрировали свои отношения.
2. Если предыдущее жилье было куплено с использованием материнского капитала, то сотрудник узнает, были ли выделены доли детям. Также он спросит, как именно были разделены доли между владельцами жилья. Лучше всего, чтобы квартира делилась поровну.
3. Тип приобретаемого жилья, его площадь, размер долей несовершеннолетних. Важно, чтобы дети получили доли больше тех, чем у них были до этого.
4. Сколько будет стоить новое жилье и как родители будут рассчитываться с продавцами дома. Это может быть кредит, наличные или ипотека.

Представитель органа опеки поговорит не только с семьей, продающей долю ребенка, но и с покупателями этой недвижимости. Он узнает у них, сколько лиц участвуют в сделке с их стороны, и каким образом они будут расплачиваться (наличка, ипотека или кредит).

Также сотрудник органа опеки задаст вопросы тем лицам, у которых семья покупает недвижимость. У них он обязан спросить следующее:

• имеются ли долги по оплате коммуналки;
• сколько лиц владеют недвижимостью;
• кто прописан в доме;
• не находится ли объект в залоге или под арестом.

Когда все нюансы сделки будут прояснены, составляется следующая схема купли-продажи недвижимости:

1. Семья продает квартиру с долей, принадлежащей несовершеннолетнему. Продажа в обязательном порядке должна быть заверена нотариально.
2. Покупка нового жилья оформляется в течение 3-5 дней с момента продажи квартиры.
3. Детям выделяются доли не меньше тех, которые им полагаются по закону.

Данная схема формально составляется на бумаге. Она требуется сотруднику опеки, чтобы зафиксировать суть сделки и правильно составить приказ о выдаче предварительного разрешения.

Работник опеки распределяет доли между членами семьи. Если впоследствии кто-то из участников сделки отказался участвовать в ней, об этом следует сообщить сотруднику госоргана. Если же этого не сделать, то ранее выданный приказ будет автоматически аннулирован.

Следует понимать, что разрешение выдается на конкретные объекты. То есть, если оно было получено на одно жилье, то купить другое не удастся.

Какие документы требуются от всех участников сделки

Изучив все обстоятельства продажи и покупки жилья, сотрудник органа опеки определяет список документов для каждого из участников сделки. Родителям несовершеннолетнего собственника необходимо предоставить такие бумаги:

1. Папка с тремя файлами-вкладышами. Она необходима для хранения тех документов, которые будут поданы в орган опеки.
2. Копия свидетельства о заключении брака.
3. Копия свидетельства о рождении детей.
4. Копии удостоверений личности отца и матери.
5. Справка с места жительства. Подтверждает тот факт, что в квартире не зарегистрированы люди старше 70, лица, находящиеся в местах лишения свободы и дети, не участвующие в сделке.
6. Договор купли-продажи жилья.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилье (если есть).

Покупатель квартиры должен предоставить сотруднику опеки лишь копию паспорта. От продавцов жилья требуются следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Копии паспортов.
3. Справка с места жительства.
4. Договор аренды земли (если речь идет о частном доме).
5. Копия нотариального согласия на продажу жилья от супруга (если продавец состоит в браке).

После продаже старой квартиры и покупки новой родители должны подать в орган опеки выписку из ЕГРН. Сделать это нужно в течение месяца после завершения последней сделки. Выписка подается вместе с оригиналом и копией договора купли-продажи.

Как правило, основной прием в органе опеки занимает не более 40-50 минут. Сотрудник данного госоргана подробно разъясняет заявителям все этапы действий и выдает им списки документов.

Сколько длится процедура продажи старого и покупки нового жилья

Спрогнозировать общую продолжительность данной процедуры достаточно сложно, учитывая множество этапов и достаточно большое количество участников. В данном случае семья заключает две сделки купли-продажи. В первую очередь, она продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Иногда такие сделки заключаются за месяц-два, процесс может затянуться и на несколько лет.

Следует понимать, что если покупатель старой квартиры использует средство материнского капитала, то процедура может затянуться. Например, вы продаете квартиру, а затем планируете добавить определенную сумму к вырученным деньгам, чтобы приобрести новое жилье. Если же покупатель использует маткапитал, то средства сертификата передаются продавцу не сразу, а лишь тогда, когда Пенсионный фонд получит все документы. И на это может потребоваться 30-40 дней.

Соответственно, все подобные нюансы следует учитывать при заключении предварительных договоров купли-продажи. В таких документах обычно прописывается крайняя дата заключения основной сделки. И может случиться так, что время уже подойдет, а денег у вас еще не будет. И если срыв сроков произойдет по вине покупателя, то он попросту теряет свой аванс. Поэтому важно заранее оговорить все нюансы сделки и отразить их в предварительном соглашении.