Как оформить дарственную на квартиру: общие рекомендации

Являясь собственником недвижимости, гражданин может продать ее, обменять, завещать или подарить. В отличие от завещания, дарственная вступает в силу с момента подписания. То есть, переход имущественных прав происходит при жизни дарителя. Ниже мы поговорим о том, что нужно, чтобы сделать дарственную на квартиру.

Что представляет собой договор дарения

Дарственная – это договор, заключаемый между дарителем и одаряемым, который предполагает переход имущества от одной стороны к другой. Одной из ключевых особенностей таких сделок является безвозмездность. Если получатель передает дарителю деньги или оказывает какую-либо услугу, то это будет уже не дарение, а мена или купля-продажа. Подобные сделки являются возмездными, а потому признаются притворными. Соответственно, договор в таких случаях считается недействительным.

Договор дарения – сделка двусторонняя. В данном случае важно не только намерение собственника недвижимости сделать подарок, но и желание получателя его принять. Если же одаряемый не хочет становиться владельцем объекта, то сделка не состоится.

Отличия от завещания

Наряду с завещанием дарственная является одной из наиболее популярных сделок, совершаемых между родственниками. Чаще всего в качестве дарителя выступает пожилой человек, желающий передать свое имущество ребенку, внуку или третьему лицу.

Между завещанием и дарением имеется немало серьезных отличий. Рассмотрим подробнее наиболее важные из них:

1. Тип документа. Завещание – это бумага, оформляемая наследодателем и не требующая участия наследников. Это односторонний документ, который может неограниченное количество раз переписываться составителем. Дарственная – сделка двусторонняя и заключается в присутствии обеих сторон.
2. Когда вступает в силу. По умолчанию смена собственника объекта происходит сразу же после подписания договора дарения. Однако возможны и другие варианты. Например, стороны могут составить договор обещания дарения. В данном случае для перехода имущества к одаряемому можно установить конкретную дату или событие. Завещание вступает в силу только после смерти завещателя.
3. Отмена и оспаривание. Оспорить завещание можно только после смерти наследодателя. Пока завещатель жив, документ не имеет юридической силы. Оспорить дарственную можно как до, так и после смерти дарителя. Составитель завещания может отменить его в любой момент. Для этого ему не потребуется чье-либо согласие. Чтобы отменить дарственную нужно либо договорить с получателем о возврате подарка, либо обращаться в суд. В последнем случае у заявителя должны быть веские причины для отмены договора. Например, одаряемый пользуется объектом небрежно или материальное положение дарителя существенно ухудшилось.

Форма договора

Действующее законодательство допускает оформление дарственной как в устной, так и в письменной форме. Если же речь идет о дарении недвижимости, то договор обязательно должен быть письменным, а переход прав собственности регистрируется в Росреестре.

Если дарение недвижимости будет осуществлено в устной форме, то такой договор считается недействительным. Если стороны подписали договор, то одаряемый сможет распоряжаться полученным объектом только после регистрации в Росреестре. Даритель не может просто передать получателю документы на недвижимость – подобные действия не имеют никакой юридической силы, поскольку не происходит официальной смены собственника объекта.

Участие нотариуса при заключении таких сделок необязательно. Нотариальное удостоверение потребуется лишь в тех случаях, когда даритель имеет ограниченную дееспособность или одним из собственников объекта является несовершеннолетний. Также нотариус потребуется в том случае, если дарится не вся квартира, а только комната или же доля, не выделенная в натуре. Если же дарение всех долей осуществляется одновременно, то обращаться в нотариальную контору не следует.

Требования, предъявляемые к участникам сделки

Действующее законодательство предъявляет к дарителю такие требования:

1. Дееспособность. По закону дарить может лишь тот человек, который контролирует свои поступки и осознает действия. Например, несовершеннолетний не сможет подарить свою долю в квартире.
2. Психическое здоровье, дарение по собственному желанию. Если человек не осознавал последствий заключения сделки, то ее могут признать недействительной. То же самое касается дарения, совершенного по принуждению, под влиянием угроз.
3. Право собственности. Дарить можно только те объекты, которые признаются собственностью дарителя.

Запрещаются сделки с дарением недвижимости, заключенные между юридическими лицами. То есть, одна компания не может подарить другой офисное помещение. Если же по документам недвижимость принадлежит не фирме, а ее директору, то он вправе передать объект другой компании. Сделки между физическими и юридическими лицами допустимы. Поэтому компания также может подарить недвижимость одному из своих сотрудников.

Какие бумаги нужно подготовить

Для составления договора дарения потребуются такие документы:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающие документы. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

В некоторых случаях нотариус может попросить у владельца квартиры технический паспорт. Однако в большинстве случаев он не нужен. Этот документ потребуется при дарении той квартиры, которая была приватизирована, но не поставлена на кадастровый учет. Чаще всего это касается старого жилья, которое находится во владении пожилых людей.

Действующее законодательство не требует от сторон обязательного составления акта приема-передачи. Однако лучше все же перестраховаться и составить этот документ. Такой ход позволит избежать проблем впоследствии, в особенности, если подписание дарственной и госрегистрация имеют существенный временной разброс. Несмотря на то, что договор дарения считается заключенным с момента подписания, сделка будет завершенной лишь тогда, когда дар фактически перейдет в собственность получателя.

Например, стороны подписали дарственную и акт приема-передачи. После этого даритель скоропостижно скончался, и одаряемый не успел зарегистрировать переход права собственности. Акт приема-передачи в данном случае станет подтверждением того, что объект был фактически передан новому собственнику. Обратившись в суд, одаряемый сможет зарегистрировать договор и сохранить права на объект.

Где можно оформить дарственную

Существует несколько способов оформления договора дарения:

1. У нотариуса. Это самый очевидный способ оформления сделки. Нотариус поможет сторонам подготовить необходимые документы и проследит за тем, чтобы договор был составлен без ошибок.
2. Обратившись к юристу или риелтору. В этом случае посредник занимается составлением договора, а участникам сделки остается лишь поставить на нем свои подписи. При этом стоимость услуг юриста обычно на порядок дешевле.
3. В МФЦ. При некоторых отделениях многофункционального центра работают коммерческие службы, которые заполняют шаблоны соглашений за незначительную плату. В столице и Санкт-Петербурге такие службы работают при Едином центре документов.
4. Самостоятельно. В большинстве случаев участие нотариуса или юриста при составлении дарственной не требуется. Чтобы оформить договор дарения, достаточно скачать в интернете бланк, распечатать и заполнить его.

Особенности оформления дарственной

Проще всего оформить документ у нотариуса. Участникам сделки требуется лишь посетить нотариальную контору, представить документы, оплатить услуги специалиста и подписать договор. При этом закон обязывает нотариуса объяснить клиентам каждое непонятное слово в договоре.

Кроме того, сотрудники нотариальных контор могут зарегистрировать переход прав на недвижимость. И сделают они это куда быстрее, чем если одаряемый захочет посещать Росреестр самостоятельно. По закону нотариус обязан осуществить электронную регистрацию перехода права собственности.

Как составить договор дарения самостоятельно

Если участники сделки решили не прибегать к услугам посредников, им следует скачать бланк договора, распечатать его и заполнить. В готовом документе обязательно должна присутствовать следующая информация:

1. ФИО сторон, их паспортные данные, адрес проживания. Место регистрации в договоре должно совпадать с аналогичными данными из паспорта.
2. Реквизиты квартиры. Имеется ввиду кадастровый номер, адрес, номер записи в ЕГРН, а также дата его присвоения. Также нужно сослаться на правоустанавливающие документы – договор дарения, купли-продажи, мены и т. д. Если на квартиру имеется свидетельство на гербовой бумаге, необходимо указать его номер, серию, а также организацию, выдавшую данный документ.
3. В нижней части документа проставляется дата, ФИО и подпись каждого из участников.

Стоимость оформления дарственной

Окончательная сумма включает в себя два платежа:

• стоимость составления договора;
• госпошлина за регистрацию.

Стоимость составления зависит от расценок конкретного специалиста. Как правило, дороже всего обходятся услуги риелтора – порядка 10 тысяч рублей. При этом нет никакой гарантии того, что договор будет составлен правильно. Профильный юрист же может составить бумагу всего за 5 тысяч, и гарантий будет больше.

Нотариальное удостоверение определяется в процентном соотношении от стоимости жилья. Стандартная комиссия составляет 0,5%, но не менее 3000 рублей. За техническую работу нотариусы берут в среднем 4500 рублей. Получается, что минимальная стоимость нотариального удостоверения сделки составляет 7500 рублей.

Стоимость услуг технического характера зависит от региона, устанавливаясь местными нотариальными палатами. Зато начиная с 2019 года нотариусам запретили брать дополнительную плату за подачу документов на регистрацию.

Самым дешевым вариантом является оформление договора в МФЦ. Стоимость таких услуг составляет около 2000 рублей. Однако оказывает их далеко не каждое отделение. В Москве и Питере стоимость оформления в МФЦ составляет 2500 рублей.

Госпошлина за регистрацию объекта в Росреестре фиксирована и составляет 2000 рублей. В большинстве случаев ее оплачивает даритель, используя портал Госуслуг или терминал, расположенный в МФЦ. Кроме того, внести средства можно и через банк.

Если даритель состоит в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки. Его стоимость составляет не более 2000 рублей.

Если одаряемый приходится близким родственником дарителю, то он не понесет никаких расходов при оформлении договора. По закону в близком родстве состоят следующие лица:

• дети и родители (в том числе, усыновленные);
• супруги;
• братья и сестры (включая сводных);
• дедушки и бабушки;
• внуки и внучки.

Не являясь близким родственником дарителя, одаряемый должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости полученного подарка.

Как зарегистрировать переход права собственности

Заключение договора дарения не является последним этапом сделки. После этого нужно зарегистрировать переход имущественных прав в Росреестре. Проще всего сделать это через МФЦ. Обратиться можно в любое отделение многофункционального центра, без привязки к тому месту, где находится объект недвижимости.

Для регистрации потребуются такие бумаги:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Заявление о госрегистрации. Этот документ оформляет специалист многофункционального центра.
3. Правоустанавливающие документы (подаются дарителем). Это бумаги, на основании которых у гражданина возникло право собственности на недвижимость.
4. Согласие супруга, если даритель состоит в браке.
5. Письменное разрешение органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
6. Квитанция об уплате пошлины.
7. Договор дарения. Подается в трех экземплярах. Один из них передается на хранение в Росреестр.

Приняв документы, сотрудник МФЦ выдаст заявителю расписку. В большинстве случае процесс регистрации договора составляет до 10 рабочих дней. Чтобы получить выписку из ЕГРН, одаряемый должен предъявить в отделении многофункционального центра ранее полученную расписку.

Если документы в Росреестр подавал нотариус, то срок регистрации составит не более трех рабочих дней. Выписка из ЕГРН в данном случае выдается в электронном виде. Чтобы получить бумажный документ, гражданин должен доплатить 300 рублей.

Сроки действия дарственной

Договор дарения действует бессрочно, поэтому зарегистрировать его в Росреестре можно в любой момент. Если даритель состоит в браке, то при этом придется обновить согласие его супруги.

До момента регистрации перехода права собственности, владельцем объекта будет оставаться даритель. Поэтому именно он будет нести все расходы, связанные с содержанием объекта, включая налоги. После официальной смены собственника, оплачивать коммунальные услуги будет одаряемый.

Преимущества и недостатки договора дарения

Оформление дарственной выгодно близким родственникам, которые освобождаются от уплаты налога. Если же даритель и одаряемый не состоят в родстве, то дарение будет невыгодным. В таком случае лучше будет составить завещание. Минус такого решения заключается лишь в том, что объект перейдет к получателю только после смерти предыдущего владельца.

Одним из важных преимуществ дарственной является сложность оспаривания. На практике куда проще будет оспорить завещание. Поэтому если даритель хочет избежать вмешательства родственников, ему следует задуматься о передаче объекта в дар.