Иногда получение наследства не сулит ничего, кроме дополнительных хлопот. Например, единственным имуществом наследодателя может быть небольшой дачный участок в СНТ. Для наследника, являющегося городским жителем, такой объект может не представлять никакой ценности. Однако любую недвижимость можно продать, в том числе и ветхий домик.
Тем не менее, большинство наследников не проявляют особого интереса к подобным объектам. Поэтому процесс окончательного вступления в наследство может затягиваться на несколько лет. Например, человек подал заявление нотариусу и благополучно забыл о садовом участке. Однако за недвижимость нужно платить. Это могут быть как взносы в СНТ, так и земельный налог. И ниже мы поговорим о том, нужно ли платить за дачу до вступления в наследство.
Обязанность содержать земельный участок
Некоторые граждане считают, что нести ответственность за унаследованную недвижимость они должны только после окончательного переоформления имущества на свое имя. Однако это не так. По закону наследники должны обеспечивать сохранность наследственного имущества и оплачивать все связанные с ним расходы с момента смерти наследодателя.
Например, пожилой мужчина завещал свой садовый участок внуку. Когда наследодатель умер, его преемник подал документы нотариусу в отведенный срок. Однако с дальнейшим оформлением недвижимости он не спешил.
Прошло пару лет, в течение которых никто не уплачивал сборы СНТ. За это время накопилась солидная сумма задолженности, требовать которую представители СНТ начали с наследника. Однако он наотрез отказывался выплачивать долг, полагая, что до переоформления всех документов он никому и ничего не должен.
Позиция наследника в корне неправильна, и задолженности придется погасить или ему, или новому владельцу участка. Однако продать недвижимость с долгами – это та еще задача.
Теперь разберемся, почему же наследник должен погасить скопившийся долг. Открыв наследственное дело у нотариуса, гражданин тем самым фактически признает то, что он является преемником покойного и планирует принять наследство.
По закону принятое наследство будет принадлежать наследнику со дня смерти наследодателя. И неважно, когда произошло фактическое принятие имущества или же его государственная регистрация.
Таким образом, даже если гражданин не закончил процедуру наследования, он считается собственником имущества наследодателя с момента его смерти. Если бы наследник не подавал документы нотариусу или оформил официальный отказ, тогда он не претендовал бы на имущество покойного, а потому не имел бы обязательств по уплате взносов в СНТ.
Как обстоят дела с платежами в СНТ
Если гражданин стал собственником земли, то это не делает его автоматически и членом СНТ. Для получения членства необходимо подать заявление правлению. Впоследствии оно будет рассмотрено в ходе общего собрания. И если гражданина решат сделать членом СНТ, у него возникнут обязательства по уплате целевых и членских взносов.
Закон не обязывает владельцев земельных участков становиться членами садовых товариществ. Садоводством можно заниматься и без вступления в СНТ, то есть, в индивидуальном порядке. Но в этом случае гражданин все равно должен будет платить за приобретение, создание, ремонт и содержание общего имущества дачного поселка. Также он уплачивает за воду, свет, газ и за услуги по управлению общим имуществом.
Если человек не является членом товарищества, он все равно уплачивает вышеперечисленные взносы по общим правилам. Размер такого платежа будет равен сумму членских и целевых взносов каждого члена товарищества. Соответственно, представители СНТ вправе требовать от наследника уплаты обязательных сборов.
Что будет в случае неуплаты
Если гражданин откажется вносить платежи, то СНТ сможет взыскать их в судебном порядке. И помимо погашения задолженности неплательщик обязан будет выплатить неустойку за просрочку. Также он должен будет уплатить госпошлину.
Если товарищество подало на наследника в суд, то иск, скорее всего, будет удовлетворен. Однако здесь возможны и исключения. Например, представители СНТ подали иск в отношении собственницы двух земельных наделов, расположенных на территории товарищества. Ответчица не имела членства в СНТ и не платила за пользование общим имуществом. С нее хотели взыскать не только плату, но и проценты, начисленные на сумму долга.
Иск был удовлетворен судами двух инстанций. Тем не менее, Верховный суд отменил эти решения, инициировав пересмотр дела. И уже при новом рассмотрении товарищество проиграло процесс. Причины отклонения иска заключались в том, что СНТ не предоставило доказательств следующих фактов:
- Земля ответчицы действительно находилась на территории СНТ.
- Товарищество владело имуществом общего пользования.
- Ответчица использовала объекты общей инфраструктуры.
- СНТ оплачивало содержание и обслуживание общего имущества и инфраструктуры.
Таким образом, наследник может выиграть спор, если он сможет доказать тот факт, что товарищество не несло никаких фактических затрат по содержанию общего имущества. То же самое касается и тех случаев, когда гражданин не пользовался услугами СНТ. Однако для этого понадобятся веские доказательства.
По закону представители СНТ имеют право взыскивать долги исключительно в пределах исковой давности. По умолчанию она составляет 3 года. Поэтому, даже если гражданин не вносит платежи более пяти лет, взыскать с него можно будет только долги за последние 3 года. О пропуске срока исковой давности ответчик может заявить в ходе судебного разбирательство (естественно, если представители товарищества решат идти в суд).
Можно ли продать дачу с долгами
Пока гражданин является собственником дачи, он обязан уплачивать сборы СНТ до тех пор, пока не докажет обратного через суд. Продав участок, гражданин снимет с себя обязанность по уплате платежей. Однако долг все равно будет числиться за продавцом – к покупателю он не перейдет.
Покупатель участка станет его собственником с момента госрегистрации права на землю. То есть, именно с этой даты у него возникнет обязательство по содержанию недвижимости. Сумму долга, накопившегося с момента смерти наследодателя и до фактической продажи участка, садовое товарищество может взыскать с продавца.
Даже если у человека имеется задолженность перед СНТ, он все равно сможет оформить сделку купли-продажи участка. Однако следует помнить о том, что на это согласится далеко не каждый покупатель. Некоторые граждане перед совершением подобных сделок обращаются в СНТ, требуя справку о том, что собственник земли погасил все долги.
Существует несколько способов продать участок с долгами. Рассмотрим их подробнее.
Просим у покупателя задаток, равный сумме долга перед СНТ
Такой задаток не только станет подтверждением намерений покупателя, но и позволит продавцу рассчитаться с задолженностью. Затем стороны заключат сделку купли-продажи. Покупатель в данном случае получает имущество без каких-либо обременений.
Например, стоимость земли составляет 700 тысяч рублей, а размер долга – 50 тысяч. В таком случае стороны оформляют соглашение о задатке. Его размер составляет 50 тысяч рублей. Получив задаток, продавец рассчитывается с товариществом, получая справку об отсутствии задолженности. В основном договоре купли-продажи указывается сумма 650 тысяч рублей.
Следует понимать, что если продавец подписал договор о задатке, а затем решил отказаться от сделки, он должен будет уплатить покупателю неустойку. Как правило, она вдвое превышает размер задатка. Если же от сделки отказывается покупатель, то залог остается у продавца.
Продавец обещает погасить задолженность после продажи участка
Такую сделку не следует заключать исключительно на доверии. Чтобы защитить интересы покупателя, стороны могут арендовать две банковских ячейки. В первую покупатель кладет 50 тысяч рублей, а во вторую – остаток суммы. Из первой ячейки продавец сможет забрать деньги сразу же после регистрации договора купли-продажи, а из второй – только после погашения долга перед СНТ.
Также стороны могут открыть аккредитив на аналогичных условиях. В таком случае деньги также будут перечислены на счет продавца только после выполнения обязательств. Данный вариант является более безопасным для покупателя, а потому и договориться с ним будет проще. Минус способа заключается в том, что чаще всего расходы по открытию аккредитива и аренде ячейки полностью ложатся на продавца.
Снижение цены земельного надела
В данном случае продавец снижает стоимость участка на сумму долга перед СНТ, и впоследствии задолженность гасит покупатель. Однако этот вариант рискован для текущего владельца участка. Например, покупатель может пообещать погасить долги по сборам, но в итоге не сделать этого. В таком случае СНТ может подать на предыдущего владельца участка в суд.
Чтобы подобного не произошло, нужно грамотно оформить перевод долга на покупателя. Допустим, что размер задолженности составляет 50 тысяч рублей. Соответственно, в договоре купли продажи указываем сумму, которая на 50 тысяч ниже оговоренной.
Отдельным пунктом в соглашении следует прописать, что покупатель обязуется погасить все долги перед садовым товариществом. Обязательно указываем точную сумму долга, а также дату, до которой гражданин должен внести платеж.
Для перевода долга обязательно потребуется письменное согласие кредитора. В данном случае им является СНТ. Если представители товарищества будут в курсе перевода долга, впоследствии они будут требовать оплаты с нового владельца.
Помните о том, что все этапы сделки должны быть закреплены на бумаге. Если покупатель или представители СНТ обещают что-либо в ходе устных договоренностей, нужно обязательно требовать документального подтверждения. Иначе подобные дополнительные соглашения попросту не будут иметь юридической силы.
