Как происходит передача имущества по договору дарения

Когда один человек хочет подарить другому какое-либо движимое или недвижимое имущество, то между ними заключается договор дарения. Такая сделка имеет ряд особенностей, несоблюдение которых может привести дарителя и одаряемого в суд. Ниже мы разберемся, как происходит передача имущества по договору дарения, нужно ли обращаться к нотариусу, а также кто имеет право дарить и получать в дар.

Что такое дарственная

Определение понятия «договор дарения» (или дарственная) описывается в статье 572 Гражданского кодекса РФ. Там сказано, что такое соглашение между двумя сторонами отражает намерение дарителя передать в собственность одаряемого какую-либо ценную вещь на безвозмездной основе.

Если предметом дара выступает недвижимость или, например, автомобиль, то договор дарения может быть заключен только в письменном виде. Такой документ обязательно проходит государственную регистрацию, что прописано в статье 574 ГК РФ.

Также следует учитывать такие особенности:

1. Если в договоре дарения буде прописан пункт о том, что дар меняется на деньги, то он может быть легко оспорен в суде. Судья признает такое соглашение недействительным, поскольку по закону к таким сделкам применяются условия купли-продажи, описанные в главе 30 ГК РФ.
2. Договор дарения не может регламентировать передачу имущества после смерти дарителя. Согласно 3 части статьи 572 ГК РФ такая сделка будет считаться ничтожной. Если человек хочет передать имущество исключительно после своей смерти, то ему следует составить завещание в соответствии с правилами, изложенными в главах 61-65 ГК РФ.
3. Передача дара не может осуществляться на условиях пожизненного содержания. К таким сделкам  применяются правила ренты, прописанные в статье 583 ГК РФ.
4. Дарственная – это двусторонняя сделка, а значит, при оформлении договора потребуется согласие одаряемого. Он может отказаться принимать имущество. В таком случае потребуется написать письменный отказ.
5. Имущественные права одаряемого не переходят к его наследникам в случае его смерти. А вот  обязанности дарителя перед одаряемым наследуются, если договором не предусмотрено иного. Чтобы наследникам дарителя не пришлось выполнять условия договора дарения после смерти родственника, следует прописать в дарственной, что они не будут нести обязательств перед одаряемым.
6. Договор дарения может быть реальным или выступать в качестве обещания дарения. Это значит, что дату исполнения обязательств можно привязать к конкретному событию, например, к свадьбе или дню рождения одаряемого.

Какую недвижимость можно передавать по договору дарения

Перечень движимого и недвижимого имущества подается в статье 130 ГК РФ. Так, к недвижимости относится:

• дом;
• квартира;
• земельный участок;
• сооружение или здание;
• коммерческий объект;
• гараж или иное место под автомобиль.

Другими словами под недвижимостью понимается любой объект, перемещение которого невозможно без его разрушения или нанесения несоразмерного ущерба. Недвижимость можно дарить только при соблюдении определенных условий, поскольку переход права собственности на такое имущество обязательно регистрируется, как и сама сделка.

Дарение квартиры

Если у квартиры один собственник, то он может беспрепятственно подарить ее кому угодно. Если недвижимость приобреталась в браке, то ситуация меняется. В таком случае квартира считается совместно нажитым имуществом (даже если зарегистрирована на одного из супругов), и уже не может быть подарена единолично.

Если один из супругов не работал, это не отменяет его право на жилье. А потому дарителю нужно будет либо заручиться его согласием (статья 35 СК РФ), либо выделить свою долю и передать в дар только ее. Если же партнер узнал о проведении сделки без его согласия, то у него есть ровно год, чтобы оспорить ее в суде.

Если квартира дарится от одного супруга другому, то получать его/ее согласие не нужно – подписывая договор дарения, он и так дает его. Но в таком случае дарителю следует понимать, что он теряет  все права на имущество. При разводе квартира не будет подлежать разделу, так как вторая сторона получила ее в порядке дарения. Данное правило регламентируется статьей 36 СК РФ.

Если квартира приобреталась дарителем до регистрации брака, то он может передавать ее в дар единолично, без получения согласия супруга. Такое имущество признается личной, а не общей собственностью.

Дарение приватизированной квартиры

Разрешение второго супруга на дарение приватизированной квартиры не требуется, но только при условии, что он не участвовал в приватизации, и есть его письменный отказ. В таком случае, даже если приватизация состоялась в браке, он не имеет права на жилье.

Дарение дома

При дарении дома учитываются все вышеописанные нюансы. Но есть здесь и свои особенности. Передача в дар дома подразумевает, что земельный участок, на котором он стоит, также дарится. Эти объекты недвижимости неотделимы, а потому при регистрации сделки для проверки подаются документы и на дом, и на участок. Даже если в дар передается доля от дома, дарится и конкретная доля участка.

Дарение гаража

Различают три варианта размещения гаража. В зависимости от этого и будет проводиться сделка:

• гараж на отдельном участке – в собственность передается и сам участок земли, на котором построен гараж;
• в гаражном кооперативе – сделку можно проводить только после полной выплаты пая, а не после получения членской книжки;
• гараж рядом с домом – вместе с ним передается и часть земли, на которой он расположен.

Если гараж покупался в браке, то передать его в дар можно только с письменного разрешения второго супруга, как и другие виды недвижимости.

Дарение земельного участка

Вместе с земельным участком одаряемый часто получает какие-либо хозпостройки – земля всегда дарится неотделимо от зданий и сооружений. Если участок находится в долевом владении, то договор дарения заключается в отношении той части, которая принадлежит дарителю. Согласие или участие других собственников для оформления сделки не требуется.

Дарение земельного участка обязательно заверяется у нотариуса. В дарственной на землю всегда указывается ее категория: ИЖС, ЛПХ, огородничество, садоводство. Одаряемый автоматически обязан использовать участок в соответствии с этой категорией. Если он захочет изменить предназначение надела, то ему потребуется перевести его из одной категории в другую.

Дарение дачи

Такие наделы передаются в дар по общим правилам. Однако при использовании земли одаряемому нужно учитывать определенные особенности. Дело в том, что дачные участки, как правило, предназначены строго для садоводства. За разведение на территории дачи животных собственника оштрафуют. То же касается и индивидуального жилищного строительства.

Дарение коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимается нежилое помещение, предназначенное для ведения бизнеса. Согласно статье 575 ГК РФ дарение между юридическими лицами не допускается. Если коммерческая недвижимость принадлежит компании, то она может быть передана в дар только физическому лицу, и наоборот.

Кто может выступать дарителем

К дарителю предъявляются минимальные требования:

• совершеннолетие;
• дееспособность;
• документы на передаваемую в дар недвижимость.

При этом статья 576 ГК РФ устанавливает следующие ограничения:

• недвижимость с типом владения оперативного управления или хозяйственного ведения может быть передана в дар только с согласия собственника;
• если имущество находится в совместной собственности и доли не выделены, то для составления договора дарения потребуется согласие всех собственников;
• ипотечный дом или квартира могут быть подарены только с согласия кредитора.

На практике получить разрешение банка на передачу квартиры в дар очень трудно. Одаряемый должен понимать, что вместе с собственностью ему переходит и обременение по выплате ипотечного займа. На других условиях дарение такое недвижимости невозможно – кредитор не согласится. Если подарить ипотечную квартир без ведома кредитора, то он узнает об этом, обратится в суд, и сделку признают недействительной.

Когда недвижимость нельзя передавать в дар

По закону дарителем не может быть несовершеннолетнее, недееспособное или юридическое лицо. Кроме того, недвижимость нельзя дарить:

• работникам социальных, образовательных или медицинских учреждений, которые проходя обучение, лечение или получают другие услуги в этих же структурах;
• работникам государственных ил муниципальных учреждений, если это связано с их деятельностью.

Исключением является передача дара стоимостью менее 3000 рублей в рамках официального мероприятия.

Кто может выступать одаряемым

Право выбора одаряемого остается за дарителем. Но в каждом случае у сделки есть свои нюансы.

Дарение от супруга супруге

Если осуществляется дарение доли в совместном имуществе в пользу второго супруга, то получать его согласие не нужно. При этом даритель должен понимать, что подаренная доля от совместной собственности не будет делиться при разводе. Также нельзя дарить имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку родителей.

Дарение ребенку

Если дар передается ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, то в договоре он ставит свою подпись. Но процедура возможна только с согласия родителей. Далее дарственная регистрируется в его присутствии. Если недвижимость дарится ребенку до 14 лет, то все действия за него совершают законные представители.

Если недвижимость, приобретенную в браке, дарит ребенку один из родителей, то нужно получить и согласие второго. Если квартира была куплена до брака, то родитель может подарить ее единолично.

Дарение от родителей совершеннолетним детям

Родители могут подарить своему совершеннолетнему ребенку недвижимость только с его согласия. Как и в предыдущих случаях, если недвижимость была куплена в браке, то придется получить согласие второго супруга.

Дарение от детей к родителям

Дети имеют право подарить своим родителям любую недвижимость, которой они владею по праву собственности. Договор может быть оформлен на одного родителя или сразу на обоих с распределением долей.

Дарение близкому родственнику

Под близкими родственниками подразумеваются дети, родители, братья и сестры, дедушки и бабушки. Дарение в их адрес возможно при соблюдении трех условий, которые упоминались выше:

• согласие одаряемого;
• письменное оформление договора;
• нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке.

Дарение от физического лица юридическому

Физическое лицо – это человек, который не занимается коммерческой деятельностью. И хотя индивидуальные предприниматели тоже являются физическими лицами, подарить недвижимость компании они не могут.

Обычные граждане не имеют никаких ограничений в плане дарения имущества предприятиям. Главное, чтобы сделка была добровольной. Единственное исключение – нельзя дарить недвижимость банку, государственному или муниципальному учреждению, если она имеет прямое отношение к исполнению должностных обязанностей конкретными лицами.

Когда даритель хочет передать вещь или право в общеполезных целях, то лучше оформить договор пожертвования. Здесь не потребуется согласие одаряемого, а в документе можно обозначить цели пожертвования. Процесс регулируется статьей 582 ГК РФ.

При этом организация, которая получает дар, должна понимать, что она не сможет использовать недвижимость в коммерческих целях. Для этого объект должен быть признан нежилым.

Дарение от юридического лица физическому

Организации имеют право дарить недвижимость сотрудникам. Такая практика распространена среди муниципальных и государственных учреждений. Работников благодарят за особые заслуги или примерную работу.

Если дарение осуществляется коммерческой организацией, а ее уставом предусмотрено предварительное согласование между всеми собственниками, то придется проводить собрание и писать протокол по его результатам.

Дарение квартиры с прописанными людьми

Прописка в конкретном помещении дает только право проживания, но не право собственности. Потому владелец недвижимости может дарить ее кому угодно, не спрашивая разрешения у людей, которые там прописаны.

При этом следует учесть следующее:

• если в квартире был прописан ребенок, то ему нужно будет предоставить другое место регистрации;
• выписать людей можно в любое время, до или после оформления договора.

Если регистрация аннулируется после заключения договора, то в его тексте нужно указать, в какой срок проживающие должны выписаться. Если они не сделают этого в отведенное время, то одаряемый имеет право снять их с регистрации самостоятельно в добровольном порядке или через суд.

Обязательна ли нотариальная заверка

Договор дарения обязательно заверяется у нотариуса в следующих ситуациях:

• речь идет о дарении доли;
• один из участников сделки – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек, от имени которого действуют законные представители.

Если квартира находится в долевой собственности, и все сособственники одновременно дарят свои доли одному или нескольким людям, то договор не нуждается в нотариальной заверке. Тем не менее, участие нотариуса желательно. Наличие его подписи на договоре снизит вероятность его оспаривания. Кроме того, нотариус обязан убедиться в том, что участники сделки находятся в адекватном состоянии и заключают ее по доброй воле.

В первую очередь в участии нотариуса должен быть заинтересован одаряемый. Если впоследствии сделку признают недействительной, он лишится всего имущества.

Если предмет дарения был приобретен в браке, то дарителю потребуется письменное согласие супруга, которое также нужно заверить нотариально.

Пошаговая инструкция оформления дарственной на недвижимость

Сделка с дарением не отличается сложностью. В особенности, если она проходит с участием нотариуса. Однако во избежание проблем, при заключении договора дарения необходимо придерживаться определенного алгоритма действий. Рассмотрим его подробнее.

Получение супружеского согласия

По закону недвижимость, приобретенная в браке, является супружеской собственностью. Соответственно, при отчуждении такого объекта потребуется согласие обоих супругов. Документ оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом.

Письменное согласие оформляется по общим правилам и содержит следующую информацию:

• ФИО дарителя;
• ФИО супруга;
• информация о недвижимости (площадь, адрес, технические данные, количество комнат и т. д.);
• выражение согласия на сделку;
• дата составления документа, подпись.

Оформление договора дарения

Дарственная может быть составлена гражданами самостоятельно за исключением вышеуказанных случаев. Если нотариальное удостоверение обязательно, то участники сделки вправе написать и подписать договор, после чего он подается в нотариальную контору.

В соответствии с действующим законодательством дарственная должна содержать исчерпывающую информацию о сделке, недвижимости и сторонах. В договоре указываются такие данные:

• ФИО, адреса регистрации дарителя и одаряемого, паспортные данные;
• год строительства дома, адрес, этаж, площадь и прочие характеристики недвижимости, передающейся в дар;
• стоимость объекта;
• площадь земельного участка и кадастровый номер (если объектом дарения является частный дом или земля);
• ссылка на согласие супруга;
• дата вступления в силу договора дарения;
• подписи сторон.

Обращение к нотариусу

Нотариус не только обеспечит законность сделки, но и самостоятельно подаст документы для последующей регистрации в Росреестре. Данная услуга предоставляется бесплатно.

Нотариальная комиссия за удостоверение сделки составляет 0,5% от стоимости объекта. Максимальный размер выплаты составляет не более 20 тысяч рублей. Если требуется, чтобы нотариус самостоятельно составил договор, то это оплачивается отдельно. Тариф устанавливается региональной нотариальной палатой. Дополнительная комиссия за заверку согласия супруга составляет 500 рублей.

При определении нотариального тарифа может учитываться инвентаризационная, рыночная или кадастровая стоимость. Выбор осуществляется заявителем.

Оформление акта приема-передачи

Это условие не является обязательным. Но все же, оформить данный акт желательно, ведь он подтверждает факт принятия имущества одаряемым и отсутствие каких-либо претензий с его стороны. Если же впоследствии получатель будет плохо обращаться с имуществом, то дарителю будет проще оспорить договор, имея на руках акт приема-передачи.

Документ составляют в простой письменной форме. Он должен содержать следующую информацию:

• реквизиты дарственной;
• данные о предмете и сторонах сделки;
• сведения о состоянии даримого объекта.

Регистрация договора

Чтобы зарегистрировать договор дарения, сторонам следует обратиться в МФЦ или Росреестр. Если один из участников не может присутствовать при регистрации, он должен оформить доверенность на представителя, заверенную нотариально.

Какие документы понадобятся

Чтобы заключить договор дарения, необходимы следующие бумаги:

• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• согласие супруга (если имущество было приобретено в период брака);
• кадастровый паспорт (если дарится дом или земельный участок);
• разрешение органов опеки (если дарителем является несовершеннолетний);
• дарственная.

Сотрудник Росреестра изучит представленные документы и выдаст заявителю расписку. Спустя 7-10 дней одаряемый сможет получить выписку из ЕГРН. При выдаче документа присутствие дарителя не требуется.

Перед тем как подать документы в Росреестр, необходимо уплатить госпошлину. Для физических лиц ее размер равен 2000 рублей, для предприятий – 22000 рублей.

Налоги

Получив недвижимость в дар, гражданин должен заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. От оплаты освобождаются члены семьи дарителя – дети, родители, супруга. Поэтому сделка с дарением часто заключается между родственниками.

После переоформления недвижимости, одаряемый должен предоставить декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается до 15 июля.

Можно ли отменить дарение

В соответствии со статьей 578 ГК РФ, отмена дарственной возможна в следующих случаях:

• одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя;
• получатель дара плохо обращался с недвижимостью, в результате чего возникла вероятность утраты объекта;
• материальное положение дарителя существенно ухудшилось.

Кроме того, сделку может отменить кредитор дарителя, если последний был признан банкротом. Отмена возможна в течение полугода после заключения договора.