Нередко несколько наследников становятся владельцами одного объекта недвижимости. В таком случае считается, что квартира или дом перешли в общую долевую собственность, а получатели стали дольщиками. Ниже мы рассмотрим, как делится недвижимость между наследниками, поговорим о сложностях и подводных камнях, которые могут возникнуть при наследовании.
Почему дом сложно разделить в натуре
Допустим, дедушка захотел передать свой дом внуку и внучке. Для этого ему нужно написать завещание, указав в нем получателей имущества. После смерти дедушки, дом перейдет в общую долевую собственность его внуков. То есть, каждому из них будет выделена определенная часть совместного имущества.
Между дольщиками нередко возникают споры, которые касаются процедуры выделения доли в натуре. Проще всего решить эту проблему в том случае, если на участке расположено два дома. Тогда каждый из них нужно поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Далее один дом оформляется на внука, а второй – на внучку. В таком случае каждый из наследников пользовался бы своим имуществом, четко зная, что кому принадлежит.
Когда же дом один, но собственников несколько, то автоматического раздела объекта в натуре не произойдет. Поставить же часть общей недвижимости на кадастровый учет будет сложно. Например, дедушка отдал внуку первый этаж, а внучке – второй. При этом внучке нельзя будет запретить пользоваться первым этажом дома, и наоборот. Причина этого заключается в том, что половина доли – это абстрактное понятие, которое существует лишь на бумаги. В реальной же жизни будет сложно определить, где в доме заканчивается половина одного собственника, и начинаются владения другого.
В большинстве случаев собственники договариваются о порядке пользования имуществом устно. Однако наличие устных договоренностей – это еще не гарантия того, что между дольщиками не возникнет противоречий в дальнейшем. И чтобы их избежать, необходимо отразить все в соглашении о порядке использования общего имущества. В этом документе сособственники должны зафиксировать, какие помещения являются общими, а какими каждый из дольщиков владеет единолично. Именно по такому принципу и определяются границы раздела.
При составлении соглашения нужно учитывать тот факт, что каждый участник долевой собственности вправе использовать ту часть общего имущества, которая соответствует размеру его доли. И если ванная комната имеется только на первом этаже, то внук наследодателя не сможет запретить второй наследнице ей пользоваться.
Иногда получателям имущества не удается определить порядок пользования домом мирно. В таком случае придется обращаться в суд.
Например, владелица доли в двухкомнатной квартире была недовольна тем, что второй собственник сдавал комнату в аренду. Наниматели использовали общее имущество, не спросив разрешения у женщины. Поэтому она подала иск в суд, потребовав запрета на вселение третьих лиц в общую квартиру. Судья удовлетворил исковые требования в полном объеме, запретив второму собственнику сдавать комнату без согласия истицы.
Следует понимать, что обращение в суд – удовольствие не из дешевых. Помимо оплаты госпошлины, истец должен будет нанять юриста, который поможет ему подготовить иск и будет представлять его интересы в ходе заседаний.
Даже при наличии соглашения о пользовании общим имуществом, стороны не будут иметь никаких гарантий того, что судебные споры не появятся в дальнейшем. Всегда будет риск, что один из дольщиков захочет изменить условия пользования общим имуществом.
Иногда кажется, что решением проблемы может стать обустройство отдельного входа. Однако подобные работы нередко принимаются за переустройство или перепланировку дома, что возможно только при получении разрешения соответствующих органов. Поэтому перед тем, как обустраивать отдельный вход, необходимо пообщаться с кадастровым инженером.
Другие варианты раздела дома
Во избежание проблем с общей долевой собственностью, граждане могут разделить дом на отдельные помещения, поставив их на кадастровый учет. Например, первый этаж можно записать, как помещение №1, а второй – как помещение №2. В таком случае каждый наследник получит в свое распоряжение отдельное помещение.
К сожалению, собственники жилых и садовых домов не имеют права ставить на кадастровый учет отдельные помещения. То же самое касается и регистрации части жилого дома – подобного объекта недвижимость попросту нет в действующем законодательстве.
Но что в таком случае делать с индивидуальным жилым домом, находящимся в собственности нескольких граждан? По разъяснению сотрудников Росреестра, его можно преобразовать в:
- многоквартирный дом, выделив несколько отдельных квартир;
- жилой дом блокированной застройки или таунхаус.
Каждый объект в данном случае должен соответствовать определенным техническим требованиям. Их нужно учитывать при выделении долей. Например, в случае с таунхаусом нужно предусмотреть отдельные земельные участки для каждого блока.
Если же на участке стоит двухэтажный дом, каждым этажом которого владеют разные собственники, то раздел разделить земельный участок в натуре не удастся. Это противоречит действующему законодательству. Поэтому из двухэтажного дома лучше всего делать именно таунхаус.
Теперь рассмотрим ситуацию с многоквартирным домом. Здесь все так же непросто. Для выполнения всех требований контролирующих органов необходимо провести реконструкцию здания. В зависимости от конструктивных особенностей дома, это может быть расширение, перестройка, замена несущих конструкций и т. д.
Чтобы выполнить реконструкцию здания, необходимо подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. И если сособственников не пугают подобные хлопоты, им следует обратиться к кадастровому инженеру. Также нелишним будет воспользоваться услугами юриста, который займется анализом градостроительной документации.
Как разделить участок
Многие дольщики хотят разделить общую землю на два отдельных участка по аналогии с домом. Однако этого сделать не получится. Даже если наследодатель и сможет преобразовать индивидуальный жилой дом в многоквартирный, то земля останется в совместной собственности дольщиков.
Соответственно участок придется передавать в общую долевую собственность нескольких наследников. Соответственно, использовать землю и распоряжаться ей они смогут с некоторыми ограничениями, которые свойственны для сособственников.
Как передать дом с участком по наследству
Составив завещание, гражданин может самостоятельно определить, кто унаследует его имущество. В этом документе можно распорядиться судьбой и дома, и участка. Причем до самой смерти наследодатель остается собственником своего имущества, распоряжаясь им по своему усмотрению.
Если завещатель не укажет доли, которые достанутся каждому из наследников, то имущество будет разделено между ними поровну. И чтобы исключить возможные споры, желательно прописать размеры долей в завещании.
При этом завещатель не сможет определить, какой этаж получит тот или иной наследник, ведь по закону дом является неделимым имуществом. Если же подобное условие все же будет внесено в завещание, то размер доли будет определяться по стоимости завещанных частей. Например, если первый этаж имеет большую площадь, чем второй, то доля внука будет большей.
Наследники могут быть не согласны с тем порядком использования недвижимости, который был установлен в завещании. Тогда они вправе обратиться в суд, требуя перераспределения долей.
Для оформления завещания необходимо обратиться к нотариусу. За удостоверение документа придется уплатить госпошлину в размере 100 рублей. Также специалист возьмет плату за услуги технического и правового характера. Речь идет о составлении нотариусом текста завещания. Стоимость нотариальных услуг зависит от региона.
О дарении дома с участком
Основным отличием дарения от завещания является момент перехода права собственности. Если собственник имущества составит дарственную, то объект перейдет к получателю сразу же после подписания договора. В случае с завещанием, активы сменят собственника только после смерти наследодателя.
Таким образом, в дарственной нельзя указать, что получатель сможет распоряжаться подаренным имуществом после смерти дарителя. В этом случае договор будет ничтожным.
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме. Каждая из сторон должна поставить на нем свою подпись. Заверять дарственную у нотариуса необязательно, однако специалисты рекомендуют это сделать, чтобы избежать возможных проблем. В этом случае также придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого зависит от стоимости имущества.
Например, даритель решил передать одаряемому загородный дом, стоимость которого составляет 3 миллиона рублей. В этом случае комиссия нотариуса составит 3000 рублей и 0,2% от стоимости недвижимости. Помимо этого, придется заплатить за нотариальные услуги технического и правового характера.
Если даритель хочет передать имущество двум одаряемым в долевую собственность, то сторонам лучше заключать трехсторонний договор. Его должны подписать все участники сделки: владелец недвижимости и оба получателя.
К дарственной можно составить приложение, определив в нем порядок использования общего имущества. Данное соглашение подписывается получателями одновременно с заключением договора дарения. Это исключит возможные споры в дальнейшем.
Одновременно с домом владелец должен передать одаряемому и землю, на которой он расположен. Иначе сделка будет считаться ничтожной. Подписав дарственную, стороны должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Здесь также придется оплатить госпошлину.
